从8月2日开盘到9月25日，誉天下在网上仅有15套签约记录，这与前期400个登记记录相去甚远。“谜”一样的产品，饱受质疑的品质，誉天下有南橘北枳的危险。在继《新地标 (论坛 相册 户型 视频1 视频2)》8月刊推出的独家报道《誉天下谜团》——揭示该项目“大卖地下面积”之后，对誉天下的销售状况进行再调查。
9月17日，随着残奥会圣火缓缓熄灭，北京奥运会终于画上了圆满的句号。这次全球瞩目的盛会，被很多豪宅开发商看作打开市场的良机，不少项目选择与奥运同步面市。8月2日，李嘉诚旗下的长江实业在中央别墅区推出了78万平方米的别墅大盘，引来诸多关注目光。
但两个月过去了，誉天下的表现却难以像它的案名那样气势如虹。
截止到10月8日，北京市房地产交易管理网显示誉天下完成签约15套。
在北京别墅市场，这样的销售成绩并不算差，但如果考虑到项目长时间的客户积累，以及长江实业的品牌知名度，这个拥有2000套别墅的大盘似乎并没有取得“开门红”。
作为香港地产巨头长江实业在北京推出的第一个别墅项目，誉天下曾被人们寄予厚望，每平方米近3万元的售价也表明了开发商的信心。但当一期400套别墅亮相之后，市场反馈了一些批评与质疑之声。
在购房者看来，誉天下“紧凑”的户型设计与理想中宽屋大院的别墅豪宅相去甚远，而业内人士更是直呼“失望至极”。由于产品难获市场认可，誉天下的销售之路从一开始就变得艰难起来。
“谜”一样的产品
9月19日，笔者来到誉天下项目实地探访，项目门前已经修建一新：宽阔的柏油路贯通别墅区，直接与京顺路相连；外围的一条人工河蓄满了清水，两座白色石桥直通大门。但誉天下门前却鲜有行人车辆的身影，只有保安在太阳伞下独自站立。
“现在样板间还没有开放，所以禁止进入参观。”当笔者想要通过石桥一探誉天下内部时，被保安拦了下来。“刚开盘的十几天不少人来看房，但最近人来得比较少。”
虽然誉天下顺利地赶在奥运前开盘，但两个月过去了，项目的样板间仍旧没有完成。而长江实业斥资2000万元打造的“七星级”体验中心目前也并不对看房者开放。
作为一个对外销售的项目，誉天下却仍然延续着自己的“神秘”。
今年5月，长江实业宣布即将在中央别墅区推出自己在京的第一个别墅项目，这个消息立刻成为业内热议的话题。但让更多人知道“李嘉诚的别墅”落户北京，还是靠着那场“猜案名赢大奖”活动，购房者记住了“誉天下”。
作为中央别墅区最后一块别墅用地，在很多人眼中誉天下被视为“压轴大戏”出场。而且由于项目紧邻京顺路与机场辅路，与广受好评的豪宅项目丽宫 (论坛 相册 样板间 视频)别墅一路之隔，不远处还有人气旺盛的新国展，算得上是中央别墅区的黄金地段，人们对于长江实业的作品也更加期待。
在随后的7月中旬，誉天下首推30套别墅开始牌号登记，到20日登记结束，共获得约400个登记名额，超额12.33倍。但此时项目的神秘面纱还没有完全揭晓，排号期间这个以联排为主的高端别墅开盘价格始终没有公布。
8月2日，誉天下正式开盘，首推150套精装修别墅对外销售，其中大部分为面积在350平方米～420平方米的联排及双拼产品，每套售价接近800万元。6栋面积在700平方米的独栋别墅目标价则高达5万元/平方米。
但这一次誉天下没能延续排号期的火爆势头，北京市房地产交易管理网上数据显示：截止到10月8日，誉天下仅有15套完成签约，这与前期400个登记记录相去甚远。
为何誉天下没能取得与关注度相符的销售成绩？这也许是因为大多数购房者只能从外围一睹誉天下的风采，而别墅内部的具体情况却难以了解。
站在誉天下“护城河”之外，能看见一排排造型相似的黄、红色联排别墅紧挨在一起，但社区内的布局却很难看清。在销售员的陪同下，购房者可以进入别墅内部，但由于誉天下的内部装修还未开始，只能从水泥墙体间感受别墅的户型布局。
尽管关注度颇高，但一个没有样板间的高端别墅很难说服看房者做出购买决定。“具体的户型图现在还没有，样板间预计在10月份就能推出，想知道内部构造可以看我们的楼书，里面有户型介绍。”在誉天下售楼处，销售人员表示要想详细了解具体的户型构造，还要再等上一段时间。
居住品质饱受质疑
虽然样板间还没有完成，但誉天下一期是以“准现房”的姿态示人，因此不难看出大致的户型结构。
誉天下一期407套别墅，是以联排和双拼为主，只有19套独栋产品。双拼建筑面积为380平方米～420平方米，联排则为350平方米～380平方米。而这些面积中等的联排和双拼别墅采用的是地下1层，地上3层的结构，这让每栋别墅都变得非常“紧凑”。据销售人员介绍，联排和双拼别墅的面宽大多为5.5米，每层面积在90平方米至100平方米之间。这样的空间分配，在很多人看来难以和高档别墅联系起来。
“单层面积过小，不仅限制居住者的行动空间，还会影响别墅生活的舒适度。”北京构易建筑设计有限公司总经理王涛在中央别墅区工作近十年，在他看来，即便是联排别墅，每层的功能组合也都比较固定，比如厨房与客厅的搭配、卧室与书房的搭配等，而誉天下却与主流别墅设计理念并不相符：“单层面积过小势必对居住功能进行拆分，楼层太多也不利于居住者行动，而且楼梯也将占用不少室内空间。”
誉天下的联排和双拼产品大部分由地下室、花园层、二层、三层及露台层组成。客厅位于花园层，而厨房和餐厅则位于楼上二层。开发商表示，这种设计可以使得餐厅和客厅有效分离开来。但这种布局却难以让购房者接受。
“买了菜，从地下车库跑两层到二层才能放近冰箱？吃完饭要看电视要跑回一层客厅？倒垃圾又要从二层往地面跑？太累了！设计太不人性化！”在网上论坛上，一位参观过誉天下的购房者这样表达自己的感受。
开盘近两个月，誉天下的结构设计遭到了很多质疑，人们甚至开始怀疑项目未来的居住品质。据了解，在北京别墅市场单层面积低于90平方米的项目多为经济型别墅，而定位于高端的誉天下为何也会选择这样的结构设计呢？
在誉天下入市之前，项目负责人、长江实业董事郭子威曾对*《新地标》表示：北京的别墅产品面积虽大，但空间设计及实用性并不强，空间运用有待提升，而誉天下就是要把非独栋别墅的室内外空间新概念带入北京。
“香港的土地资源十分紧缺，因此每一寸居住空间都要被充分利用。这次进入北京市场，誉天下充分发挥了长江实业在空间设计方便的优势，让购房者能够获得一种全新的居住感受。”郭子威表示，誉天下的目标人群是以企业年轻高管为主的新一代财富阶层，传统的高档别墅难以满足他们高效务实的价值取向。
不过面对面宽5.5米，单层面积不足100平方米的4层联排别墅，长江实业擅长的“空间新概念”很难让购房者信服，也许日后的样板间能够让人们直观感受到誉天下的设计优势。即便如此，誉天下别墅能否满足目标人群的居住要求仍被业内人士怀疑。
“对于家宅，北方人喜欢大气、宽松的居住感，这种喜好和审美观是渊源流长的传统，不是靠一种新理念就能改变的。”对于誉天下的产品和人群定位，一位代理行负责人认为：每栋800万元的价格是很高的门槛，在北京这种级别的别墅买家很难欣赏誉天下“小而精”的建筑风格。“很多外来的名牌开发商都容易陷入一个误区，认为自己的产品新颖且特色鲜明，并以此为卖点高调定位，但往往市场却不认可。”
南橘北枳的危险
“这么好的一块地却建造出这样的产品，简直是白白地浪费！”谈起对誉天下的看法，庞博国际执行董事刘东直言不讳地表示自己极其失望。
作为莱蒙湖别墅 (论坛 户型)、东方普罗旺斯 (论坛 相册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5)等经典项目操盘手，刘东见证了中央别墅区的“诞生”，“中央别墅区”的称号就是由他提出来的。
虽然已经离开中央别墅区，但当时誉天下面市的消息还是让刘东充满了期待和关注。“结果我看到的是密集的联排和双拼，户型也完全不符合北方人的生活习惯，开发商根本不懂得我们的购房者想要什么！”
刘东认为誉天下占据了中央别墅区最好的地块，而且周边已经形成良好的居住氛围，无论是大户型豪宅还是中等面积别墅都可以充分体现中央别墅区的居住魅力。“但誉天下就是把香港的别墅风格照搬过来，我不认为在北京这是领先的设计。”
《新地标》采访了多个参观过誉天下的业内人士，他们大多认为其产品设计脱离了北京市场。一位香港开发商表示这是缺乏针对北京市场调研的结果。“誉天下的外观和结构与长江实业在香港的柏涛湾项目十分相似，但在香港那叫做花园洋房，而且是多年前的项目。”在长江实业官方网站上，可以看到其香港项目多以高层公寓为主，2000年落成的柏涛湾是仅有的低密度住宅。
面对如此大笔投资，实力雄厚的长江实业怎会缺乏市场调研？对于这个疑问，有熟悉长江实业的人士称：“调研需要大量人力和精力，要熟悉市场状况，长江实业缺乏内地开发经验，在北京也没有充足的人员配备。”郭子威也曾表示自己还要兼顾上海、广州和香港的业务。
关注度与销售成绩的反差，以及外界对产品设计的质疑似乎都表明誉天下正在遭遇水土不服。但也有人指出这对于长江实业并不一定是坏事。
“誉天下为什么会建成联排这么密，面积这么小？就是为了要在这块地上尽可能多地盖别墅，因为这是中央别墅区最后的别墅地块了。”有开发商这样理解，“建类别墅的户型，卖高档别墅的价格，这样的利润才是最大的。誉天下的位置、长江实业的品牌和物管能力都是开价的资本。”
对于2000套别墅消化困难的问题，该人士认为这将使誉天下笑到最后。“没有新的土地，在售别墅会越来越少。当其他项目售完时，誉天下就会是仅有的新房供应。只要别墅需求存在，销售就不成问题，价格还可能水涨船高。”
从与新世界集团联手取得别墅土地，到誉天下一期开盘，前后间隔十余年。相关人士介绍，1999年中央别墅区土地价约为30万元每亩；2004年某项目拍地价格已经涨为每亩250万元；而目前在中央别墅区的居住用地价格达到每亩350万元。长江实业未曾销售就已经取得巨大的增值。
尽管目前誉天下的产品还难以得到市场的认可，但其长远前景还是被人看好。
“关于产品定位和市场认可这类问题短时间内很难得出定论。”京港物业销售策划总监李世濠说。他在负责财富公馆 (论坛 相册 户型 样板间)销售时也曾面对市场认可度低的问题，但随着市场的好转，人们开始也接受大别墅产品，财富公馆的销售在2007年升温。“人们的观念变化总需要过程，长江实业有资金和品牌做保证，最重要的是别墅未来肯定是稀缺品，因此誉天下的前景还是值得期待的。”张满征 |